Vilka förväntningar på ett skogsskiftes ekonomiska avkastning kan vi ställa? Målsättningarna på skogens lönsamhet är individuella, men som skogsägare är det nyttigt att känna till faktorerna som påverkar lönsamheten.
Mårten Lövdahl, chef för näringstjänster vid Skogscentralen, konstaterar att de kommande inkomsterna från skogen långt bestäms redan vid köpet, alltså när investeringen görs.
– Det lönar sig oftast att köpa stora skiften. Dessutom borde man ha bra koll på egendomen och se till att all mark är i produktiv användning, exempelvis genom en skogsbruksplan. Genom att sköta om gallringarna ges utrymme åt de bra träden och man får fram stockdimensionerna, för att sedan avverka och ta loss pengarna. Värdetillväxten från massaved till avverkningsmogen stock är 60-80 procent, säger han.
Lövdahl talade på ett webbinarium om skogen som investering. Han delar på basen av sin erfarenhet in skogsägarna i två grupper.
Den första gruppen består av så kallade vanliga skogsägare. Hen är ofta bosatt på samma ort som sin skog, självverksam till någon del, tänker med hjärtat och nöjer sig med en låg avkastningsprocent. Skogsskiftet har man kanske fått i arv eller köpt ett litet grannskifte dyrt, i bland har man blivit skogsägare litet mot sin vilja. Den här typens skogsägare säljer sällan sitt skogsskifte.
Den andra gruppen betecknar Lövdahl som professionella skogsägare, som har högre förväntningar på vad skogen ska avkasta ekonomiskt. Den här typen av skogsägare bor ofta i en stad eller på distans, utnyttjar köptjänster och vill ha avkastning på kapitalet. Hen köper skog på fria marknaden, letar efter större objekt och säljer när tiden är mogen.
– Det finns lika många målsättningar som det finns skogsägare. Men oberoende vilken typ av investerare man är, har skogen en omloppstid på 50-100 år, och ger inkomster kanske vart femte eller tionde år, men utgifter varje år.
Jämför man en skogsinvestering med aktier, är det också svårt att uppnå ränta-på-ränta-effekten för skog, alltså att räntan på kapitalet läggs till på kapitalet. Detta eftersom värdet inte kan plöjas tillbaka i skogen i all oändlighet när man har samma areal, stabilt virkespris och begränsade tillväxtmöjligheter för volym per hektar.
Värdet kan öka på olika sätt
Lövdahl nämner fem sätt att öka skogsegendomens värde.
För det första kan värdet på det man redan äger öka. I praktiken betyder det att skogens virkesvolym ökar. För det andra kan man köpa mera skogsmark, då ökar arealen. Detta kräver tillförsel av kapital, och är oftast kostsamt.
– Köper man skog som säljs på den fria marknaden, är priset 10-40 procent över medelpriset på skog, så det är ett dyrt alternativ.
Det tredje sättet är planering av avverkningar och avkastningskrav. Eftersom skogen är en dålig bank, lönar det sig att hålla den i produktiv användning.
– Rådet är att skörda när tiden är mogen.
Det fjärde sättet är värdestegring på mark i omgivningen – då kanske värdet på det egna skogsskiftet också stiger.
– Men värdestegringen realiseras endast om man väljer att sälja skogen.
Och det femte alternativet är hoppet om bättre virkespriser i framtiden – ett osäkert alternativ.
– Ser man på virkesprisernas utveckling i medeltal, kan man konstatera att det varit ”halvrukut”.
Undvik värsta scenariet
Generationsväxlingar, köp och försäljning av fastigheter, skatteplanering med olika avdragsmöjligheter eller skattefrihet påverkar investeringens utfall stort.
Lövdahl tar som exempel en österbottnisk medelskogsägare, som har 30 hektar skog med medelvärdet 3.500 euro per hektar. Startkapitalet blir då 105.000 euro.
Enligt ett avkastningskrav på 5 procent och en 20 års placeringshorisont borde slutvärdet bli 278.600 euro, en ökning av kapitalet med 165 procent.
Lövdahl konstaterar att det vanligen slutar med att skogsägaren är mest förmögen vid sin död kring 80 års ålder. Vid bouppteckningen fastställs värdet på skogsegendomen. Om värdet på skogen är 278.600 euro, som i exemplet, och det finns en arvinge i skatteklass I, är arvsskatten 34.276 euro.
Ett värsta fallet scenarium kan då se ut så här:
– Om vi tänker oss att arvingen är en 20-åring, som knappast har över 30.000 euro att lägga ut på arvsskatten, leder det till ett snabbt säljbeslut och kalavverkning samma år, alltså utan skogsavdrag. Skatterna på virkesförsäljningen blir då 93.320 euro.
Det totala skattetrycket, med arvsskatt och skatt på virkesförsäljning, blir alltså 127.596 euro, vilket är nästan 46 procent av värdet. Avkastningen på det ursprungliga kapitalet på 105.000 euro blir 46.006 euro, alltså en ränta på 1,8 procent på 20 år. Då är ännu inga årskostnader inräknade.
– Ingen bra affär alltså, konstaterar Lövdahl.
Vad gäller kostnaderna under skogens omloppstid, har större löpande årskostnader väldigt stor betydelse för helheten och den totala lönsamheten. Förutom nämnda arvsskatt nämner Lövdahl vägavgifter och kostnader från torrläggningsföretag och dikesprojekt som exempel.
Geografiska skillnader
Det är skillnad på resultatet beroende på var skogen ligger, vilket kan vara av intresse för en investerare som har hög avkastning som mål.
Lövdahl bollar med inköpspris och årlig avkastning från skogen, och kommer fram till att den högsta avkastningen får man i Päijät-Tavastland, Kymmenedalen och Norra Savolax.
Medelpriset på skogsfastigheter var i fjol i Österbotten 3.500 euro, Nyland 5.600 euro, Egentliga Finland 5.700 euro och Åland 4.100 euro per hektar. För impediment i hela landet var priset 50 euro per hektar.
De här summorna används också av Skattestyrelsen år 2023 för värdering av skogsfastigheter vid fastställandet av arvs- och gåvoskatt.
Webbinariet ”Skogen som investering” ordnades i slutet av januari av Finlands skogscentral och YA i Vasa. På webbinariet talade också professor Kenneth Högholm, Svenska handelshögskolan, samt Christian Partanen, Vasa Andelsbank.
Högholm tog i sitt anförande upp behovet av att fastställa målet med sina placeringar och vilken risk man är beredd att ta. Partanen presenterade OP Skogsägarfonden, som är ett alternativ för den som vill placera i skog.